부동산 경매, 초심자가 반드시 지켜야 할 10계명

부동산 경매, 이것만은 명심하자…초심자가 반드시 지켜야 할 10계명

(서울=뉴스와이어) 2010년 12월 16일 -- 최근 천정부지로 오르는 전세가를 반영하듯, 부동산 경매시장 역시 실속 있는 부동산 매입의 기회로 삼고자 하는 수요층이 점차 증가하며 회복세에 들어섰다. 그러나 부동산경매 곳곳에 도사리고 있는 많은 함정을 주의하지 않고 맹목적으로 달려든다면, 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있어 각별한 주의가 필요하다.

이렇게 옥석을 가려야 하는 부동산 경매에서 초심자가 반드시 지켜야 할 10계명을 알아본다.

1. 감정가 맹신은 금물
법원 경매감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저 경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 10∼30%싸게 낙찰 받아야 수익성이 있다.

2. 현장 확인은 필수
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 입찰을 포기하는 편이 더 낳다

3. 권리관계 철저히 분석해야
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어 줘야하는 경우가 있다. 여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 또한, 유치권,법정지상권,지분경매등 경매초보자들이 풀기에는 역부족인 특수물건일 경우는 반드시 전문가와 상의하여야 한다.

4. 입주시기는 넉넉히 잡아야
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지 만 의외로 입주지연이 생기는 경우가 있다. 특히 특수물건일 경우 입주시기를 가름하기 힘들며 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자의 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다

5. 낙찰 후 부대비용 김안해야
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 낙찰 이후 명도완료까지에 시간적 기회비용, 세입자가 있으면 이사비 및 집행비용,관리비체납비용,기타인수비용 등 입찰에 참여하기 전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

6. 구체적인 자금계획을 세워야
경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가액의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰일 부 터 약40일 이내 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 왕왕있으며,잔금납부기한을 넘겨 20%에 지체이자를 지불하면서 기한 후 납부사례도 많으며 때론 경매를 포기하여 입찰보증금액은 되돌려 받지 못하여 법원(경매물건)에 귀속되므로 주의해야 한다.

7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하 더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 최소한 입찰가액에 숫자 ‘0’을 더 쓰는 일은 없어야 겠다.

8. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해 볼 수 도 있다. 입찰장에 사람이 많더라도 절대 동요되어서는 안되고 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.

9. 변경·연기 잦으면 요주의 물건
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력 중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.

10. 자신만의 경쟁력 키우기
현재 부동산 트랜드는 사두면 돈 되는 시대는 이미 저믈었고 어디에 어떤 종목을 사서 어떤 상품을 만들어 누구한테 언제 얼마에 매도 하냐 등 상당한 전문성을 요한다. 실수요가 아닌 투자가라면 남들보다 낳은 경쟁력이 있어야 요즘 경매시장에서 살아남는다. 내가 알고 있는 정보는 남들도 알고 있고 경쟁자들이 생각하지 못하는 응찰물건에 내재가치까지 판단 할 줄 알아야 진정한 낙찰에 의미가 있다고 보고. 자신이 모르는 분야에 대해서는 적극적으로 전문가와 상이 하여 부동산에 출구전략을 짜야 한다.

부동산J테크 김창환 경매팀장은 “법원경매에는 언제나 선순위 가등기·법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인 등 다양한 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 충분한 상담과 방문을 통해 경험 많고 능력 있는 경매전문가를 선별해 결정하는 것이, 비용이나 손실측면에서 장기적으로 훨씬 이득”이라고 말했다.

삼경씨앤엠 소개: 삼경C&M은 2005년 설립, 자본금 30억원의 탄탄하고 믿을 수 있는 부동산 기업으로, 현재 대표브랜드 '부동산J테크'를 통해 네이버, 모네타, SC제일은행, 우리은행 등 국내 대표포털 및 제1금융권에 부동산 재개발 정보, 부동산 컨설팅 서비스를 제휴중에 있으며, 투명하고 안전한 부동산투자문화 정착에 이바지하고 있습니다.

출처: 삼경씨앤엠

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